“以房养老”无可非议

黄有光

新加坡南洋理工大学经济系Winsemius讲座教授

9月13日，国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，并计划在明年上半年试行推广。这引发媒体和舆论的热议甚至质疑。本文论述“以房养老”无可非议，应该允许。

住房反向抵押是指房屋产权拥有者，把房子抵押给银行或其他金融机构，后者定期（如每月）给抵押者一笔钱，抵押者继续获得居住权，一直到去世；去世后，其房产出售，用来偿还贷款本息。这是反向抵押的大要，一些细节可以有不同的安排。

其实传统的抵押与反向抵押，都同样是抵押者以资产为抵押，向金融机构借钱。不同的地方是，传统的抵押通常是一次性借一大笔钱，用来购买房子，以后分期慢慢还；反向抵押是分期慢慢借，以后一次性以卖房子的方式还。说是反向抵押，可能有些误导性。抵押、借钱与还钱的方向（贷款者与金融机构之间），在传统与反向抵押，都是一样的，只是负债的程度随时间而变化的方向相反。传统的抵押，负债的程度随时间而变小；反向抵押，负债的程度随时间而变大。传统的抵押，在通常一次性借一大笔钱后，你每期归还贷款；反向抵押，你每期获得贷款。因此，在多数的时间，金钱交换的方向是相反的。还有，一个是买房子，一个是卖房子，这方向也是相反的。是在这两个意义上的反向；不是抵押的反向。

如果有人愿意以反向抵押借钱，也有金融机构愿意贷，一般上这应该是互惠互利的交易，只要符合一般的条规，没有欺诈等问题，应该允许。有评论者认为，允许‘以房养老’，人们会担心政府不承担养老保障责任。笔者认为这是不同的问题，而且肯定有很多没有房子，不能够用反向抵押来养老的老年人，政府不能完全不承担养老保障责任。

住房反向抵押主要是让人们以更加方便的方式，在有生之年，把住房的资产消费掉，或一部分消费掉，而不是全部留给子孙。多数的情形，这让拥有住房的老年人能够以住房的资产来养老，而不必靠子孙或其他方法。如果没有反向抵押，拥有住房的老年人，也可以选择把住房卖掉，但这有卖房、租房、管理卖房收益等麻烦，又增加各种风险。因此，反向抵押，替他们提供一个更加方便的选择。

金融机构，在综合评估抵押者的年龄、生命期望值、房产的当前价值以及预计抵押者去世时房产的价值等因素后，可以给抵押者一个固定的每期贷款数目，或按物价而每年调整的数目，甚至可以在一定的上限下，让抵押者灵活支取贷款。应该也能够安排让抵押者选择完全抵押，获得每期最高的数目，而去世时，房子完全归金融机构所有；也可以选择部分抵押，让子孙还可以继承一部分资产。

住房反向抵押的可行性，很可能会略微提高一些老年人的消费，也可能略微提高原本须要负担父母的生活费的中青年人的消费。然而，尤其是在当前的中国，这完全不是问题。不是有人提议以鼓励消费来支持经济发展吗？笔者不赞成鼓励消费，也不认为这是支持经济发展的正确方法。不过，让人们有反向抵押的选择，如果他们选择多消费，笔者大致不反对（除了涉及炫耀性的消费，或严重危害环保式的消费）。其次，在中国，很多情形，是父母亲遗留太多资产给子孙，往往反而害了子孙。因此，减少把住房遗留给子孙，未尝不是更好。笔者的父母亲支持笔者读完本科毕业，之后笔者依靠奖学金读博士，没有再获得任何资助与遗产。然而，笔者完全没有怪父母没有遗留任何资产给我。年轻人长大后，应该依靠自己。

有评论者认为“以房养老”很难流行，因为它“需要老年人拥有一套以上的房产且不准备留给子孙”。其实，如上所述，不必拥有一套以上的房产，只有一套自己居住的房子，也可以进行反向抵押贷款。相反的，对于那些拥有一套以上的房产的人，反向抵押贷款对他们比较没有很大的必要，因为卖出不是自己居住的房子，比较没有很多问题。

“以房养老”虽然无可非议，应该允许，甚至可以适当鼓励或提倡，但它并不是像环保等直接有重大外部利益的东西，除非有其他的原因，应该没有像一些评论者所建议的，给以特别免税的须要。

据《中国新闻周刊》记者郇丽报道，2006年年初，南京一家养老公寓推出了反向抵押业务，“在南京市拥有产权房屋的60岁以上老人，可以将自有房产抵押给银行，而后便可免费入住养老公寓，直至身故。老人身故后，抵押给银行的房产将归至该养老公寓名下。”这种安排，可能会有危险。老人身故后，房产应该归银行所有，不应该直接归养老公寓。养老公寓的所有者与经营者，如果能够从老人的提早去世而直接获利，比较难避免道德风险，使他们减少对老人的保健与安全的照顾，尤其是在那些表面上看不出的方面。笔者是比较轻信他人的人，但也不敢入住这样安排的养老公寓。如果老人身故后，房产归银行所有，不直接归养老公寓，则道德风险比较小。银行虽然能够从老人的提早去世而获利，但银行不直接负责照顾老人，隔了一层，比较有保障。