笔者于7月中发了“中国房地产大致没有泡沫，但有不少问题”一文，获得不少评论，虽然也有说是‘一针见血’的，但多数是负面的，认为房地产价格有很大的泡沫，甚至有评论者说我“太弱智了”。本文誊清一些比较一般的误解或问题。

价格泡沫是不可持续的、远远超过实际价值的、通常受不合理与最终不可实现的预期所支持的价格暴涨。泡沫虽然可能持续相当久（例如荷兰的郁金香泡沫），但终于会爆，而且爆时绝大多数是价格的快速与加速暴跌，经常还会跌到远低于实际价值。由于这样才叫做泡沫，因为真正的肥皂泡沫一爆就全完了！

理论上说，价格泡沫的程度可以用当时价格对实际价值的比例来衡量。然而，实际价值没有观察值。因此，很多论者用房价对人均年收入的比例作为一个不完美的房价泡沫的衡量。这显然有问题。房价与人均收入未必完全一致，虽然人均收入的增加会支持房价上涨，尤其是市中心，因为人均收入增加，使人们有钱竞争稀缺的城市中心地段，使其价格上涨。不过，平均房价未必跟着同步上涨，尤其是在没有人为限制土地的情形，因为供应的成本也影响价格。

其次，房价对人均年收入的比例通常是一的很多倍，但未必就有泡沫。或可以用这个比例大于一个合理比例的程度来衡量泡沫。但什么是合理比例，依然没有观察值。用国际平均比例也未必对本国适用。不过，如果假定有泡沫，用房价对人均收入比作为泡沫程度的一个衡量，虽然不完美，也还是有一些启示的作用的。

笔者前文论述过，根据房价收入比，中国几十年来这比例大量减少。如果说现在有大泡沫，几十年前泡沫更大，已经大大缩小了几十年。今年上半年连绝对价格都下降了，为什么没有加速暴跌？根据国家统计局7月18日公布的数据，70个城市的新建商品住宅价格环比平均指数6月份反而出现上涨，看来房价已经再次反弹。（笔者前文说近来利率下降后，将会对房子有正作用，看来已经不幸而言中。）这样的价格动态，看来很不像泡沫，反而比较像是有实质经济因素（见前文）支持其上涨，受政策打压或短期不利因素影响时，才暂时下跌。

有评论者质疑收入的数据。笔者承认GDP有很多水分，但认为也有更多由于逃税等原因而没有被包括在内的收入，使GDP并没有被高估。

有评论者认为，‘当人们购买一种非收藏品的商品，不是用来消费，而是用来保值增值的时候，这就形成泡沫了。’其实，几乎所有国家的绝大多数时期，都有人们买房子来‘保值增值’，但不是所有国家的绝大多数时期都有房价泡沫。

很多评论者认为普通市民买房难，就证明房价有泡沫。这显然也是错误的看法。大跃进时，人们买粮食都有大困难，但不能说粮价有泡沫，而是政策失误所造成的粮食大量减产所使然的。现在的高房价，一方面也是土地限制政策所使然的。（详见前文。）

房价高的主要原因是需求因为收入增加、城市化、家庭数目增加等因素而大量增加。另外一个原因是人们预期（笔者认为大致上是正确地预期，因而不造成泡沫）房价会继续上涨，因此有钱人投资房地产，而又很多没有把房子出租。因此，可以说，一般市民买房难的一个原因是分配不平等，有钱人太有钱，而普通市民连买房子都很难。

分配不平等是分配的问题，房价是房价的问题，两者有交叉的地方，但要分开讨论，才能认清问题本质。例如，即使分配公平，也可能有房价泡沫问题；即使房价没有泡沫，也可能有分配不平等的问题。

当然，分配太不平等是一个很大的问题，不但部分造成市民买房难，还会导致社会不和谐，甚至影响稳定，尤其是当分配不平等很大程度上是由于权力的滥用与权钱勾结所造成时。这绝对是个重大问题，绝对须要处理，但不是本文的重点。

正确认识房价高的原因，认识房价有没有泡沫，可以帮助我们知道如何处理这个问题。是否有泡沫，处理的方法很不同。根据笔者的大致没有泡沫的看法，应该减少对土地的限制，增加收入分配平等。是否应该对非自住的囤积购房进行限制，以及由政府增加廉价保障房的供应，笔者对其必要性与有效性都有些保留。

一般而言，对有实质需求增加所造成的价格增加，用增加市场供应，尤其是减少或取消不必要的限制，比较能够长期遏制价格增加。用行政限制与中央计划的手段并不能解决实质问题，还增加问题。例如，由政府生产廉价房，多数会造成更多的贪污、低品质产品、建房的真正总成本更大等问题。

如果是收入分配不平等所造成的问题，应该设法去除或减少造成收入太不平等的原因，尤其是人为的原因。其次，或可以通过政府的重分配来处理。用行政命令来限制购买，不但造成效率损失，也不能避免人们设法绕过限制，有效性很可疑。

多年前，当澳大利亚的房价快速上涨，曾经有人认为是因为人们投资房地产的净损失，可以从收入中扣除，减少所得税，使人们大量投资房地产所造成。结果政府修改条例，减少这方面的扣除。不久后，发现这使人们不愿意投资出租的房子，使房子租金增加，人们更加反对，只好恢复扣除。他山之石，或可攻玉。